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坚守房地产“三+二”,促进经济平稳发展

2021-02-03 16:12:12 来源:

近日,多地一线城市出现新的政策,这些新政策的出台大多受到“三道红线,两个上限的影响”,让我们来了解一下:

三道红线,两个上限

中国人民银行和住房和城乡建设部于去年8月份宣布,他们为房地产企业设立了新的融资规则,但没有透露更多信息。但根据媒体报道和相关内部人士表态,希望进行再融资的房地产开发商将按照“三条红线”作为门槛对其风险进行评估:

一、剔除预收款后的资产负债率上限为70%;

二、净负债与股本之比的上限为100%;

三、现金与短期债务比的上限为1。

2020年的最后一天,央行和银保监会发布了关于房贷的通知,根据通知,两部门根据银行的资产规模及机构类型,分档对它们房地产贷款集中度进行管理:

一、设置了房地产贷款占比上限;

二、和个人住房贷款占比上限。

多地颁发政策限制炒房热

近期,北京银保监局向辖内银行机构下发监管提示函,要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查,重点排查是否存在由于授信审批不审慎、受托支付管理不到位、贷后管理不尽职等情形导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款等问题,并要求银行对发现的问题立即整改,加强内部问责处理。北京地区严打消费贷、经营贷势头明显。个人消费贷和经营贷产品初衷是释放消费潜力和缓解小微企业融资难题,但贷款资金利率普遍低于房地产市场利率,易引发跨市场套利行为。

杭州市颁发2021年房产新政:包括、落户未满五年限购一套;赠予房产者限购三年,被赠予者也需拥有购房资格;中签率在10%以下的房源限售5年;增值税免征年限由两年改五;2018年4月4日后转让房产三年无房的家庭也算无房家庭;人才购房需追溯三年无房。该政策实际上严打了外地炒房客的卷盘行为,限制了本地假离婚真买房、房产代持等问题。

今年一月以来,广东省多家银行全面提高房产利率到5.2%,甚至停止房地产贷款。究其原因是当地银行贷款比例,房地产类占比较多,因此不得不踩刹车,给房地产市场降温减速,其中,也包括了按揭贷款,结合广州市2月份离婚预约名额已满来看,估计以前的买房暗箱操作很难在实现。

在这样的大环境下,不管是停贷还是限额,目的是为了控制成交量,从2020年到2021年,楼市的基调一直都围绕着四个字:房住不炒,一线城市相继出台了打击假离婚、假结婚、代持等违规动作的法规。目前,绝大多数二三线城市对房地产的依赖程度较大,暂未有太多政策性变化。

2020年全球大放水

面对突如其来的新冠疫情,全球经济活动被迫中断,恐慌情绪引发市场大规模的抛售,导致市场出现流动性危机,为应对新冠疫情对经济的冲击,以美联储为代表的各国央行实施前所未有的货币政策,为市场注入流动性,以此来缓解流动性危机。

2020年3月份以来,美股出现多次熔断,波及加拿大、泰国、韩国、巴西、印尼等国家。硬通货黄金价格创历史新高,8月份达到2073.93美元/盎司。年末,全球股市市价增加了16%,突破100万亿美元;近期,美股“游戏驿站”事件,集中反映了一系列问题,通货膨胀后美股个体散户冲击机构,导致游戏驿站股票升值100倍。

可以看到,为了拯救经济,各国政府又一次祭出史无前例的货币和财政政策,俗称“开闸放水”,来给市场提供流动性,刺激经济。在超级宽松的政策下,全球也会面临一个巨大的挑战——那就是通货膨胀。本文一开始提到的三道红线,两个上限,正是为了抑制热钱流入房地产,造成泡沫经济和市场动荡。

热钱集中房地产的影响

在过去的15年里,中国的房价飙升了6倍,深圳等城市的房价已经超越伦敦。房地产开发商的债务狂潮一直是房价上涨的重要推动因素,为了获得融资,大量开发商不得不承受更高的利息,以弥补不断上升的债务负担。一些分析师担心,中国有重演日本在上世纪90年代资产泡沫的风险,当时,日本政府没有及时控制过热的信贷,从而对经济增长造成了长期损害。

这些资金违规流入房地产市场,会导致居民、企业杠杆负债率上升,容易引发局部房地产过热,对楼市调控构成一定掣肘,并干扰市场对楼市稳定预期。同时,部分中小银行对房地产资产过度依赖,容易引发资产负债结构失衡,削弱稳健经营基础等问题。

平稳的经济发展

1月18日,国家统计局发布数据,2020年中国国内生产总值101.6万亿元,占全球比重跃升至17.5%。这是中国经济首次超过百万亿元大关。

中国是在疫情恢复最快的国家,在持续向好发展的趋势不变的前提下,保证十四五的良好开端,是重中之重。世界银行预计,2021年全球经济有望增长4%,中国经济有望继续扩张7.9%。国际货币基金组织预计,中国经济2021年将增长8.1%。这些预测无疑是积极良好的。因此,限制房地产行业的资金流入,是经济平稳发展前提,只有保证资金在非房地产行业的流通性,才能为经济增长注入活力。

(文中数据均来源于网络)

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  • 中国8月CPI年率2.3%,预期2.1%,前值2.1%。中国8月PPI年率4.1%,预期4.0%,前值4.6%。

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  • 【统计局解读8月CPI:主要受食品价格上涨较多影响】从环比看,CPI上涨0.7%,涨幅比上月扩大0.4个百分点,主要受食品价格上涨较多影响。食品价格上涨2.4%,涨幅比上月扩大2.3个百分点,影响CPI上涨约0.46个百分点。从同比看,CPI上涨2.3%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。1-8月平均,CPI上涨2.0%,与1-7月平均涨幅相同,表现出稳定态势。

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  • 【 统计局:从调查的40个行业大类看,8月价格上涨的有30个 】统计局:从环比看,PPI上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。生产资料价格上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.4个百分点;生活资料价格上涨0.3%,扩大0.1个百分点。从调查的40个行业大类看,价格上涨的有30个,持平的有4个,下降的有6个。 在主要行业中,涨幅扩大的有黑色金属冶炼和压延加工业,上涨2.1%,比上月扩大1.6个百分点;石油、煤炭及其他燃料加工业,上涨1.7%,扩大0.8个百分点。化学原料和化学制品制造业价格由降转升,上涨0.6%。

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  • 美联储罗森格伦:经济表现强劲,未来或需采取“温和紧缩”的政策。美联储若调高对中性利率的预估,从而调升对利率路径的预估,并不会感到意外。

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  • 美联储罗森格伦:鉴于经济表现强劲,未来或需采取“温和紧缩的”政策。

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